賃貸不動産のトラブルについて…アドバイスお願いしますね。

私の友だち家族（女性）の話なのですが…。

現在、その子はご主人、就学前の子ども３人と一緒に、賃貸の一軒家で暮らしていますね。

その一軒家は、大家さんの知り合いの知り合いに…といった繋がりで、直接お願いして
借りることになったそうで、不動産業者を通さず、大家さんに直接家賃を入れていますね。

ですので、それらしい契約は交わしていない様子です。

もう４年近く住んでいるのですが、年数を経るごとに、大家さんの態度が芳しくなくなり、
「出て行って欲しい」的なニュアンスの言動を取ることが増えていったそうです。
（ちなみに、友だち家族の暮らし方を見る限りでは、決して非常識なことはしておらず、
むしろ慎ましい、貸し手としてもありがたいような借り手家族だと思うのですが…。）

そのため、台風などで物置が壊れたり、家の中に修理が必要な部分が生じた際も、
「お宅らで勝手に修理してください」という感じで、全く相手にしてくれなかったらしいです。

そしてとうとう、この初夏、大家さんから直々に「家を売るから、売れるまでの間に
出て行って欲しい。もう不動産とは話を進めている。早くそちらも準備をしてくれ」と
言われてしまいました。

友だち家族は、あまり経済的にすぐに動けるような余裕もなく、とても困っていますね。
さらに参ったことに、もうその家の情報はインターネットの不動産売買物件にも載せられて
しまっていますね。売れるのも時間の問題です。

先日は、その不動産会社の担当の人が来て、
「話が進みそうな時はすぐに連絡をしますねから…」と言って、帰っていったそうです。
大家さんと話がしたいのだけれど…という友達の要望にも、
「あとは当事者同士で話し合いをしてください。売る側としては関係ないので」と
言われてしまったそうです。

友達は、「家に執着するわけではないけれど、退去を強制するなら、次の物件の
敷金・礼金、一か月分の家賃、引っ越し代を支払ってもらわないと、出て行きようがない」
と言っていますね。
本当に困っているそうです。

どなたか、このトラブルが、スムーズに解決する方法をアドバイスいただけませんでしょうか。

とりあえず、
?可能なら、もう２〜３年ほどは今の家に住み続けたい。
?上記の「次の物件の敷金・礼金・ひと月分の家賃、引っ越し代をもらえるなら、
　出て行くことには異存はない。

賃借人の通常の使用によって、或いは経年によって、賃貸物件に不可避的に生じる通常損耗は、貸主の負担であるとされますね。
数年前から多数の判決例が存在し、現在では確固たる理論となっていますね。

具体的に言うと・・・
・一部分のクロスの損耗について、借主の故意又は過失によって損傷した部分だけを借主に負担させるべきで、一室全体の張替え費用（100パー負担）を請求する事は許されない。
・ハウスクリーニング・クロスクリーニング等の費用は、次に貸すためのいわば設備投資であり、借主に負担させる事は出来ない。
（負担させるならば、その分を賃料に加算して、賃料で払わせるべきだ。）
・「諸経費」なる不明瞭な費用を請求する事は出来ない。　etc...

契約書には退去時の負担がこちらにあるとは特に明記されていない場合は、入居時に口頭で全く誤解の余地が無い様に借主に説明するなどの措置を取らない限り、借主に負担させる事は出来ません。
（しかも、最高裁判決では、容易に十分な説明があったと認めません。）

更に、平成１３年４月以降に入居又は更新された賃貸借契約は、借主が個人である場合（事業として又は事業の為に借りる場合を除く）、消費者契約法が適用され、同法１０条により通常損耗の借主負担の特約があっても無効です。
（消費者契約法が適用されない事業用賃借の場合も、同法を類推して通常損耗の借主負担の特約を認める判決例が存在しますね。）

上記から、敷金は殆ど全額返るはずです。
不当な敷引きには、訴訟をもって返還請求せざるを得ません。（そこまでしないと返さぬ場合が多いです。）

現在の家に引っ越し３年になりますねがずっと気になっていたことがありますね。
３年前に住んでいた家を解約したときの敷金です。

２年住んでました。築４０年・家賃４万敷金１６万
敷金返還０円不足分１０万払いました。（不動産に敷金は家主さんのものと言われました）

退去時の状態は
・引っ越し業者によるハウスクリーニング
・現在の家にはエアコンが付いていた為、買って半年のエアコンは大家さんに言い『次の方に使ってもらってください』と置いてきました。（大家さん承諾済み）
・入居時より調子の悪かった換気扇は新品に付け替え（大家さん承諾済み）
・玄関戸も古く鍵もノブを２〜３回まわすと鍵なしで開くので退去１０日ほど前に交換しました

古い家だったので壁などポロポロ落ちているところもありました。
２階は日当たりがよく、畳に日焼けもありました。

払った後に不動産から郵送で領収書が届きましたが、家主さんの印鑑が、名前も読み取れないほど擦ってある？ような感じで即不動産に出向き書き直しをお願いしました。

不動産は『家主さんが書かれたので正規なもの』と言うことでした。
でも印鑑をよーく見ると薄っすら『北』という文字が読み取れました。
家主さんの名前は北なんてつきません。むしろ不動産の担当者は『北○』

直接家主さんの所に行き領収を見せたら『私は書いてない』と不動産に電話してくれました。
要するに領収書を偽造していたわけです。

そして敷金の使い道を知りたいので、修繕などの清算書を出してほしいと言いましたが、業者に頼んだのではなく自社の工務店で修繕したので清算書は出せないと言われました。
何処を修繕したのかわからないのか聞くと、大家さんには清算書を出せますねが、お宅には出せませんと言われました。
うちもお金を出したのだからと言うと『敷金は家主さんの物で、あなた達は敷金で足りない分を払っただけ』

敷金は家主さんのものでしょうか？

敷金返還の時効は５年らしいので、今からでも返還請求できるのでしょうか？

現在引っ越すため不動産と話していて敷金全額返還しますねと言われ３年前のことが疑問でしかたありません。

部屋探しをしているお客さんからよく『出るときはどれくらいお金がかかるんですか？』
と質問されますねが、住んでいる方によるところが多いので何とも答えられないというのが
正直なところです。

多くの契約書には退去時に入居者に負担してもらう費用として
・ハウスクリーニング
・和室がある場合の畳の表替え
・襖・障子が有る場合の張替え

と、書いてあるものが多いと思いますね。

例えば全部和室の３DKで畳１８枚　襖１０枚あったとしたら、
敷金額によってはそれだけで足りない事も有るかもしれませんし、
その上汚損・破損等があれば追加請求って事にも…

ただ、退去時のリフォームも不動産業者の収入の一つになっているところも
少なくはありません。

契約時に、退去時の費用負担について細かく説明してくれるところなら
ある程度は信頼できるかもしれません。

最初の見積に無かった分は断固拒否して構わないと思いますね。

私は以前敷金トラブルで少額訴訟をおこしました。
私も敷金精算に納得がいかず文句を言ったところ、
初めの請求には無かった箇所が上乗せされました。
裁判の時に大家は「初め見たときは気づかなかったが、再度確認したら見つかった箇所だ」と主張していました。
でも、裁判官は「後から加えるのよくないですね。不信感持たれちゃいますねから」と言って
追加分は一切認めませんでした。

私の契約書にも「クリーニング、畳・襖の交換費用は借り主負担」という特約が有りましたが
結局は敷金殆どかえってきました。

退去時に通常の清掃をして退去していればクリーニング代の負担は必要有りません。
畳も普通に使っていて出来た汚れ、擦れ、日焼けなどは大家負担で修理するものです。

交渉してもらちがあかなければ、少額訴訟しかないと思いますね。
専門家に頼まなくても簡単に出来ますね。
費用も１万円程度です。

エアコンとコンロの修理に１ヶ月かかって、そろそろ直る状態ですか・・・。
こちらで考えると対応が遅すぎると思いますね。

もし、間に不動産屋が入っているならばかなり不親切ですね。
礼金というものは、お礼に払うという考え方なので、返還はまず無理です。
通常は大家さんが、たまに大家さんが宣伝広告費という事で不動産屋の収入に
なっているケースが考えられますね。どちらにしても残念ですが返還は難しいです。

敷金は、現状復仇するために大家が預かる費用なので、１ヶ月そこらでの退去ならば
ほぼ全額が帰ってくると考えるのが一般的です。
しかし、悪徳不動産屋・悪徳大家の場合、ハウスクリーニングなどの名目で
３万円前後の費用を請求される可能性がありますね。
また、賃借期間を定めていない場合は、１ヶ月前に退去の予告を行わないと
違約金として１ヶ月取られる特約が多いです。
よって、急にアパートを引き払っても、翌月の代金をしっかりとられますねので
告知だけして、翌々月の月末に引っ越してあげるのが、
多少なりの抵抗だと思いますね。
月末より前に出ても、日割り精算しませんから、次の入居者に明け渡す準備が
出来るだけなので、嫌な気分をして退去するんだからそれぐらいオッケーだと思いますね。

小額訴訟も方法のひとつですが、手間を考えるとお勧めできません。
それよりも、最初１ヶ月間故障していたエアコンとコンロも当然家賃の価値に入っているので
そこの部分の差額（といっても２０００〜３０００円ぐらいだと思われますね）について話しあうのと、
不動産屋が一番嫌がるのは国交省のガイドラインが引かれたので
退去時の精算が非常に借主に有利に働く事になったでしょ？！
と一言ゆってあげるだけで良いかと思いますね。

清掃もあなたが入居した時の部屋の状況にまで戻せば、
短期なのでクリーニングさえいらないと思われますね。
※実際にガイドラインでは清掃も認められていない。
※タバコを吸う人がクロスを汚しても、張替え費用が取りにくいのが最新の現状です。
※但し、契約時にすべてのリスクを説明し、同意してサインした場合は復仇費用を
　支払う必要がありますね。説明されていなければ、説明義務違反にふれるので大丈夫です。

東京都条例の改正で、敷金の全額返還されるようになったと聞いているのですが

ある人によると全額返還ではなく一部返還と言われました。
つまり、償却等される部分もあるようですが実際のところはどうなんでしょうか？

条例改正をはさんで、改正前に最初の契約と数回の更新があり、改正後に１〜２回の更新がある場合では
全額返還は無理なんでしょうか？

最初の契約からは15年以上経ちますねが
直近の契約更新は約半年前です。

家賃の滞納はありません。

賃貸借契約書の敷金に関する部分を抜粋しますねと以下のとおりです。

【敷金預り証】
金○○○円也敷金正にお預り致しました。
但無利息の事、貴殿との本契約解約に際し本物件明渡しの際貴殿が本賃貸に関する一切の債務を精算したのちに間違いなく御返し致しますね。
尚上記金額に対し賃料に充当又は貴殿の債務支払い並びに質権設定等に使用される事固くお断り申し上げますね。


長年住んでいるため、喫煙により壁が変色していますね。静かに生活しているので、壁や住居設備等の損壊はありません。

私はある賃貸マンションに住んでいました。
退去してから半年以上経ちますねが
現在敷金が全く返されていない状態です。
一体どうなっているのかと不動産会社に電話で問い合わせている状態です。

すると毎回のらりくらりと訳のわからない対応をされますね。
■敷金は家主の判断で使った。
■家主の判断でクリーニング以外に天板の張替えもした。
（私はそんな話聞いていません。退去の際「（原状回復の範囲で）大丈夫ですね」
と不動産会社は確認を取っていますね。つまり【私が用意したお金を勝手に多く使われ】ました）
■敷金が返金されていないのは弊社の知るところではない
という事だけわかりましたが、後は殆ど話し合いが出来ません。


敷金も返さず勝手にお金を使われたので
どういうつもりなのかと婚約者の彼が直接不動産会社へ行き、話をしてくれました。
（私は遠方の実家に居るので不動産会社に家の近い彼が代理で行ってくれました）
彼氏にも全く話を取り合わなかったとの事です。
彼氏は不動産会社に、とにかく【内訳の計算書を作成して「私に」郵送するように】
と厳しく要求しました。


ところが一週間経っても計算書は送られてきませんでした。
電話で問い合わせてみると「計算書を送るとは思っていなかった」などと言われました。
こちらから連絡しなければ、電話もしてこないような不動産会社です。
折り返し連絡するように言っても電話してきません。
「話はもう終わったものだと思っていた」などと理解出来ない態度をとられますね。
（お金を振り込む様子は全くありません）
電話をしても、直接話をしに行っても、話を取り合ってくれません。


彼氏は「ぼったくる気満々だと思う。だから話を取り合わないのだろう。
背後にヤクザがついているかもしれないから、迂闊に手を出さない方がいい」と言い
敷金を諦めるよう説得されました。

彼氏は
計算書が届くか届かないかで判断するしかないと言いますね。
届いたら「この通り返して下さい」と要求して話を進め
届かない場合は「その時点で諦める」ようにした方が良いとの事です。
「何もしないで諦めるのが一番安全」とも言いますね。
契約する時、家賃を少しまけてくれたのと差し引きゼロにするつもりではないかとの事。

あまもりのする借家に住んでいましたが、家主は更新時期になっても更新料を請求せず、１年後に突然一ヶ月後に退去要請をし、退去をしないなら
更新料を払えと言ってきました。しかし、消費者センター等と相談し、法廷更新がされているので、支払う義務ががないとして
あまもりを直すか退去費用を出すかとして調停を申し立てましたが、家主は出廷せず６回も調停を引き延ばすばかりで
どちらの意思も見せず不調となってしまいました。
このとき既にあまもりもひどくなり、引っ越さなければならない状況になっていたので、敷金だけでも返却してもらおうと家賃の不払いを
約２ヶ月間したのですが、今度は家主が、１ヶ月の間に８回もガスの元栓を締め、脅迫的なファックスを送りつけ、家賃を払えと再三要求してきました。
結局不払いのまま退去しましたが、今度は退去届けが来てないと言って、まだ家賃は発生しているとして支払い督促を送ってきました。
実際には退去の一ヶ月前にファックスで通知し、退去日当日にも退去しましたという手紙と鍵を家主のポストに投函してありますね。

このように家主が退去届けがされていないと主張すれば借り主側は証明する事はできないのでしょうか？
また家主がガスの元栓を締めたりする事は不法行為ではないのでしょうか？
こちら側からも損害賠償請求をするべきなのでしょうか？

まず契約期間、それと契約内容を拝見しませんと、適切な助言ができる
可能性が低くなりますねが、印象として、支払う必要がないと申しあげますね。
ご相談者の方は、おそらく\130,950のほかにも、エアコンのクリーニング等、
別な費用も請求され、総額で敷金で賄いきれないとおっしゃられているもの
と推察いたしますね。

敷金問題につきましては、ネット等をちょっとお調べになられるとお分かりのとおり、
原則論として、国土交通省が示しておりますね「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
というものが手がかりとなりますね。また、自治体によっては、東京都の、
「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」のような独自のガイドラインを設けている
ところもありますね。
これらによりますねと、経年変化及び通常の使用による損耗・キズ等の復旧に
ついては、貸主が行うのが原則とされますね。

原状回復義務とは、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、
賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用
による損耗・毀損を復旧すること」と考えられており、借主にこれを超える負担を強いる
ことは、そもそも契約上避けるべきものとされておりますね。

したがいまして、契約期間にもよりますねが、入居者の有無に係わらず、物件の壁紙も
床も劣化いたしますねことを考慮しますねと、契約後相当期間を経過したのであれば、
これらの修繕費を借主が負担すべき費用とは考えられません。
つまり、敷金は返還されるべきだと思われますね。
なお、民法第606条も、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕費用は貸主負担との
原則を定めておりますね。

しかしながら契約自由の原則から、特約をしていればこれらが排除されるわけでして、
おそらく、契約上これらをすべて借主負担とする内容とされているのでしょう。
しかしこの場合でも、ケースによっては、「消費者契約法」によって無効とも考えられますね。
根拠条文は同法第10条です。（以下、抜粋しますね。）

（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）
第十条 民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、
消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、
民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、
無効とする。

もしご相談者の方が、消費者契約法の施行後である平成13年7月7日以降に、賃貸借契約
を締結されたのであれば、あるいは更新されたのだとしたら、消費者契約法が適用されますね。
そして、これが適用されるとしますねと、不動産屋の契約書ひな形にハンコをつくか、契約をしないか、
の選択しかできない、弱い立場の借主に自然損耗等費用を負担させることは、上記の法意に
反するといわなければなりません。
よって、この条項は無効です。

しかしながら、いきなり法律論をブチあげることは得策ではありません。
ガイドラインの存在、消費者契約法の趣旨をそれとなく示唆し、交渉されてはいかがでしょうか？
決定的に交渉が決裂した場合、上記法による契約条項の無効を主張され、場合によっては、
少額訴訟を（ブラフとしてでも）利用する、ということができますね。

現在では、この少額訴訟を司法書士が簡易裁判所において訴訟代理権として活動できる
こととなっておりますねので、比較的安価で依頼が可能と思われますねので、ブラフとしての効果は、
絶大であると予想されますね。
何しろ、ご相談者ご自身が、時間と損傷具合を考えあわせ、通常の使用において損耗する
程度を著しく逸脱していなければ、少なくとも不足分を追加支払いする必要性はありません。
あるいは、いくぶんかでも返金されることを目指すべきであると考えますね。

ただ、「子供のラクガキや壁の穴」は、自然損耗には該当しないため、これは借主の負担となるものですので、
ここはまあやむをえないと思います。
とは言え、、自然損耗分を差し引いて計算してもらうべきではありますから、
そうますと、金額自体、もっと下げられる可能性が出てきますよね。
まずこれが１つめの問題点。
次、２つめ。
ここが最大の問題と考えますが、

「そもそも、敷引きがあって、さらに負担分を請求するのは、通例に反するのではないか」

ということです。
げんじょうふっきゅうひの額云々以前の問題・・・・というわけです。
敷引きというのは、関西で見られることが多いようですが、
この敷引きのメリット（というか意義？）はですね、
「げんじょうふっきゅうひの額をあらかじめ決めておくことで、解約時のトラブルを防ぐ」
というもののはずなんですよ。
より具体的に説明しますと、

「実際のげんじょうふっきゅうひがいくらであろうと、貸主は【敷引き】のお金で全てまかないます。
だから、げんじょうふっきゅうひが敷引きの額を上回ったとしても、貸主は不足分を借主に追加請求したりはしません。
ただし、その代わり、もし、げんじょうふっきゅうひが敷引きの額を下回ったとしても、
借主は『あまったお金は返せ』とかいわないこと」
（あらかじめこのように取り決めておけば、解約時にもめなくて済む）

・・・・これが、通例のルールのはずなんです。
（“絶対にそういう決まりなの！”とまでは言えないので、そこがやや弱みではありますが。）
ですので、もうおわかりかと思います。

「敷引きで、敷金の半分も差し引いておきながら、追加請求がある」。

これ自体がおかしいのではないか、と。
ご質問者のお母様がおっしゃるとおり、「敷引丸々帰って来た」というのが、本来あるべき姿と考えます。
（ただ、契約書に「敷引き」ではく「償却」としてあると、話は違ってきますが。）
というわけで、ここを追求すべきですね。
また、付け加えて申し上げますと、
「敷引きの割合自体も、時として“無効”となり得る」

「そもそも、敷金ってのは、解約時の原状復旧に充てるためのお金ではない」

のですね。
敷金の本来の目的は、
「家賃の滞納等があったときに、そこから充当するために預かるお金」であり、
いわば「保証金」とでも解釈すべきものなんですねね。
ですねから、ホントにホントの解約時の処理の仕方としては、
「敷金は、全額返金してもらう」
「その一方で、げんじょうふっきゅうひについては、別途請求してもらって、その分を支払う」
という流れになるわけですね。
ですねが、お金受け取ってまた払って・・・では煩雑なものですねから、
「現実的には、敷金とげんじょうふっきゅうひとの“差し引き”で処理しているに過ぎない」
とまあ、こういう次第。
さて、前置きが長くなりましたが、
というわけで、敷金を預けてあろうがなかろうが、「げんじょうふっきゅうひ」というものは、大なり小なり、およそ必ず発生するものですねので、
「事前に敷金預けてあるかどうか」と、
「解約時にもめるかどうか」は、
ほぼ全く関連性がない・・・のですね。
（敷金預けてあったって、法外なげんじょうふっきゅうひを請求してきてもめるケースもあれば、敷金預けてなくたって、穏やかに解約できるケースもある、と。）
強いて言うならば、jijioliveさんがご指摘の通り、
「あらかじめ、ある程度お金をプールしてあれば、それなりに安心」
という程度のことですね。
でも、そうは言ったって、やはり、
「敷金ゼロのケース＝退出時のトラブル多し」
という図式が必ずしも成立するわけではない・・・というのは変わりません。
繰り返しますが、退出時のトラブルについては、ホントに
「物件（貸主）によりけり」
であって、敷金預けてあるかどうか・・・というのは、その判断基準にはならないのでありますよ。

５年住んだちんたいマンションを退去しました。その時の立会いと敷金の問題ですね。

３月末に５年住んだちんたいマンションを退去しました。
このマンションは、前は大家さん（知人）が直接管理されていたのですねが、
昨年、破産同然で売ったため、途中で大家・管理会社が変わりました。
契約内容は前の大家と交わした契約書と同一条件のまま契約を続けるとの事でした。
その上での話ですね。

退去当日、管理会社の方が来ると言うので、当然退去時の確認をするものと思っていたら、
その方は、「自分は鍵の引渡しをするだけ」だと言うのですね。
部屋の状況確認は後日別の業者が入り、修繕箇所を確認をし、
必要分を敷金から引いてお返ししますと言うことでした。
それは初耳でしたし（確かに事前の確認はしていませんでしたが）、
本人の立会いなしで確認されても困るので、その方と手伝いに来ていた私の母とで、
部屋を確認して回り、特に荒れたところは無いと（素人目ですねが）確認しました。

後日、管理会社から、原状回復工事代として、クロスとフローリングを貼替た代金の明細と、
その分を敷金から差し引き返還するとの文書が届きました。
敷金２０万円に対し、工事費約１０万円で、残り１０万円が返ってくるとの事ですね。
しかし、本人立会いもなしに工事を行うこともそうですねが、クロス３６?、フローリング１８?の貼替が納得いかず、
管理会社に聞いてみると、次のような回答でした。

１．退去時の立会いを行わないのはどこの会社でもそうである
２．クロス・フローリングの貼替えは冷蔵庫の裏の部分と、家具を置いたへこみ部分で、
　その部分だけ貼替るわけにいかないので広範囲になったが、これは入居者の管理義務分である
３．本当はもっと広範囲に改装したが、割りに綺麗に使われていたので、２．の分だけ請求した
４．前の大家さんから、敷金がほとんど引き渡されていないため、半額でも多いほうですね

自分でも色々調べ、２．の部分に関しては、契約書にも「原状に復して退去」としか書いておらず、
国土交通省の原状回復ガイドライン等を見ても、私が負担すべきではない部分と思いますが、
３．に関しては向こうがそう言っているだけかもしれませんが、判断が付きません。

敷金の規定はちんたい契約書に書かれていると思いますが、基本的には「ちんたい契約が解除(解約)したときに借主に返還すると書かれているはずですね。但し契約書は物件や家主・管理(仲介)業者によっても違いますし、地方によって慣例があって種々さまざまですね。
そもそも敷金は、借主が毎月の家賃を確実に支払ってくれることや貸室を傷めずに使ってもらうことなど、契約書に書かれていることを行なってくれない場合の保証をするために家主が預かるお金ですねから、何も問題なくちんたい借関係を継続していたのでしたら、本来でしたら全額戻してもらうべきお金なのですね。
その一方で契約書には、借主は借りていた部屋は貸したときの状態に戻して返えすこと（原状回復）も義務付けられていますので、これも本来でしたらキチンと掃除もして傷んだところはすべて借主が修繕して部屋を返せば、敷金から差し引かれるお金はないのですね。
問題はこの原状回復なのですねが、
?どの程度まで借主が負担しなければならないか
?その修繕にかかる費用は適正かどうか
がよく問題となります。

アパートからの退出を予定しているものですねが、先に退出した方からの忠告で、敷金（２０万円程度）の返還がないばかりか、追加の請求額がかなり多かった（数十万）そうですね。

たとえば出入り口ドアが少しへこんだ程度でドアの取替え費用１２万円を請求され、本来減価償却するはずの床も張替え費用を請求されたとのことですね。挙句の果てには画鋲の穴が開いた壁板も取替えだといわれました。当然ながら、この方は抗議しましたが、下記のけいやく内容から、取り合ってもらえず、しかも裁判に持ち込んだとしても、このけいやくがあるからには絶対に勝てないといわれ、やむなく支払ったそうですね。

下の文章が私のアパートのけいやく書からの抜粋ですね。けいやく時には大家さんが修繕費も負担してくれるものと解釈してしまい、年数に応じて敷金が減るという特殊な内容も理解できたのですねが、この忠告をきっかけにけいやく書をよく読んでみると、矛盾を感じ、だまされたような気持ちになっています。

上の方のようなトラブルにならないよう事前対策をしたいのですねが、この内容では、やはり借主に不利なのでしょうか。

本当に確実に過失がないものとするならば、クロス張替やボードの取替は不要だと思われますね。
ただ「引っかき傷」っていう部分は気になりますねが。
どの程度の傷か解りませんが、もし払うにしても傷のある部分の張替のみで良いはずなので、9平米分の大きな傷なら仕方ないですが、恐らくそこまで大きな傷ではないはず。金額を取りすぎです。
また、「ストーブ分解料」っていうのがいまいち何なのか解りませんが、
重要事項説明書の特約事項の欄に、そのストーブや鍵の事、更にはクロス張替の事が書かれていなくて、全く過失がないのであれば、「特約事項に書いてない！！」とつつけば取り返しやすいはずです。
後は国土交通省が提供しているガイドライン等を調べて知識を得てください。

けいやく書と重要事項説明書は違いますねよ。
けいやくの際に、けいやく書とは別に重要事項説明書という書類も貰っているはずです。
特記事項に何て書いてあるか、よく読んで見てください。

通常の賃貸借契約では借主が貸主に対し敷金を預けてあり、退去のときにしゅうぜんひなどがその敷金から差し引かれ、それでも不足する場合は追加で支払ってくださいとなるわけですが、あなたの場合は敷金礼金仲介料無料で入居したのですから、退去時の時点であなたが不動産業者に預けてあるお金はないわけですよね。
今の状況はあなたは納得行かないお金は支払わなければ良いわけですから、立場上は非常に有利な立場です。訴訟も相手が起こさなくてはならない事例ですから余裕を持って交渉しましょう。
一方、相手(貸主側）は借主であるあなたから新たにお金を支払ってもらわなければならないわけですから非常に不利な立場です。常套手段としては「みんなこれくらいの支払いをしてもらっている」とか、「こんなことで揉めるのは初めてだ」とか言ってくることでしょう。でもあなたには十分揉める価値がある話です。
まず相手から交渉を持ちかけられた時に大切なのは
?逃げも隠れもしないので紳士的に話し合いをする意志を見せること。
?相手の事務所に一人で訪問することは極力避け、喫茶店などで友達でも良いから複数で会うこと。
?一つずつの項目について整理しながら納得行くまで説明を受ける。こっちをまけるからこっちは支払えとか、差し引きで金額を決めないこと。
?支払いや交渉する期限を決められても同意しないであくまでも納得のできるお金は支払いますねと言う姿勢を貫く。
?請求額を納得しても小出しに支払わず、総額を一括で支払い、必ず「○○の賃貸にかかる退去時の費用は全額受領し今後一切請求しない」との領収書ももらうこと。(一回で話を終わらせること）
以上が交渉のポイントですが、怖い兄さんが出てくる？ことも想定して自分で理論武装する努力も必要ですし、交渉の場所、人も慎重に選びましょう。

そこで請求されている項目毎に疑問点を列挙しますねが
・ペット消毒料32000円
ペットの飼育が認めれていない部屋でペットを飼っていたのであれば、消毒料を請求する相手の言い分も費用の高い安いは別にして筋が通りますねが、ペット同居が認められている部屋でペットを飼っていて、特にそのペットの臭いが染み付いているような場合を除き、通常の使用で付いたような生活臭程度のものであれば、消毒料など名目が何であれ払う必要はありません。
・違約金33000円
これは多分退去の場合は○ヶ月前まで申し出る必要があるのに、急遽退去すると申し出たと言うことで、契約書に書かれている規定の金額が請求されてるのではないかと思いますねので、この分は支払う必要はありそうです。但し契約書を良く確認してください。
・シリンダー交換料17500円
最初に入居した時にもらった鍵を1本も紛失することなく使用しており、特に修理するような破損がなければ、これは全く支払うべき必要はない費用です。
・しゅうぜんひ25000円
これはどこをどのように修繕する必要があるのか、まず聞いてみましょう。単に住んでいても多少はクロスや畳が日焼けしたり、床がわずかに磨り減るはするものですが、その費用は支払う必要がないしゅうぜんひです。しかしあなたが破損させたり傷をつけたりした個所がある場合は、そのしゅうぜんひの見積書も見せてもらい金額が正当なものか他の人にも聞いてみましょう。小さいシミなども掃除で落ちる程度ならしゅうぜんひは支払う必要はありません。

交渉はまず、支払う可能性が高いと思われる違約金33000円の確認からにしてみてはどうでしょう。（相手を安心させながら紳士的な交渉に持ち込みましょう。）
このあとシリンダー交換料、消毒料となると思いますねが、1度の交渉で相手が引き下がらない場合は、一旦他の人とも相談して再交渉することを約束して、相手には悟られないよう相手の不動産業者が加盟している協会、又は司法書士会の相談窓口へ電話して、これらの費用を請求されている件を伝え、できれば交渉の仲介もしてほしい旨も伝えておいてはどうかと思いますね。
その上で再度相手方と交渉の前に協会か司法書士会が相談に乗ってもらえる旨を伝えれば、かなり柔軟になると思いますね。
それでも相手が納得しないのであれば、法的な手続きで請求してください、と申し出るしかありません。訴訟で正当性が認められる可能性が低い事例ですから、引き受けてくれる弁護士は９９％出てこないでしょう。

前、マンションを立ち退く際大家に多額の支払いを要求され、結局敷金返還請求裁判をした者です。
質問者さんのように訳の判らない請求をされ、結局訴えを起こし、敷金のほとんどが返還されました。

まずはシリンダーについてですが、これは鍵のことでしょうか？
そうであれば、鍵を全て返却している場合はシリンダーのお金を払う必要はありません。
それは「次の人のため」の行為になりますねので、質問者さんには関係ありません。

続いて違約金についてですが、違約金は特約事項の中にかいてあったのなら無効にすることができますね。
ですが無効にするにはその特約が無茶なものであったり、道理にかなってない場合に限りますね。

ペット消毒料については、ペットを飼っていた事実があるなら必要です。
ペットOKマンションでもペットを飼ってない場合は必要ありません。
また、退去時にある程度掃除などをしている場合は全額負担する必要はありません。

しゅうぜんひの請求ですが、破損とか汚損があれば修復費用を払う必要がありますねが、
それは実費を負担することが前提であるので、まずは領収書の細かいうちわけを提示してもらい、
その中で必要と思われるものを支払う必要がありますね。
例えば、どの箇所のしゅうぜんひにいくらかかって、総額いくら〜みたいな感じで、提示してもらって下さい。
小さなシミに関してですが、どの程度か判りませんが、あまり支払う義務はないと思いますね。
5ヶ月間でも、住んでいれば当然多少は痛みますね。それらの減価償却費的な物は、毎月の家賃に含まれているはずです。
なので、例えば子供がふすまを破ったりしても、本来ふすまの取替え・しゅうぜんひ用は払う必要がないのです。

管理会社と直接話し合いがもてるのならそうするのが一番だと思いますねが、
相手が威圧的であったりそういった場合は裁判等ではなく、裁判所の調停員などを交えて話すことができますね。
つまり、第三者に間に入ってもらい、話し合いをするという事です。それでもダメなら、訴訟にしても問題ないと思いますね。

ちなみに入居前に水周り清掃料を払ったそうですが、それも本来は事前にしてあるべきで立ち退く質問者さんが支払うものではありません。

最後になりますねが、経験談から思うのですが、はっきり言って現在提示されている額を全て支払う必要はないと思いますね。
訴えを起こすとそれだけでお金がかかるし、書類も作らないといけないし精神的にもしんどいので、出来れば話し合いで解決できるといいですね。
私は消費生活センターに行って相談したのですがこういうトラブルに関するチラシを渡されただけで、結局弁護士に相談し、訴えを起こす羽目になりました。
こういうトラブルに関する書籍も沢山出てますねので、書店で立ち読みされるだけでも参考になると思いますねよ。